硕士论文网第2021-08-17期，本期硕士论文写作指导老师为大家分享一篇
工程经济学论文文章《DEA视角下的中小房地产投资效率及影响因素》，供大家在写论文时进行参考。
国内对于房地产业投资效率的研究，主要可分为两类：一是使用宏观数据研究房地产行业投资效率；二是使用微观数据研究房地产企业投资效率。选取省市作为样本，研究房地产行业投资效率，使用宏观数据分析某地区房地产投资效率。陈景辉，栾庆伟等人(2011)以我国 35 个大中城市为样本，选取相关指标构建评价指标体系，分析结果表明我国房地产业投资效率较低，其中中部地区投资效率明显低于西北地区和沿海地区
1 绪论
1.1 研究背景、目的与意义
1.1.1 研究背景
自推出“招拍挂”制度，房地产业迎来快速发展的黄金十五年，现今已成为我国经济地位中举足轻重的一部分，从 GDP、财政、投资多个方面影响着我国国民经济的发展。投资作为国民经济增长的重要部分，有着不可或缺的作用。据国家统计局数据表明，房地产业全社会固定资产投资规模已达到了 14 万亿的水平，在全社会固定资产投资中占比一直稳定在 25%左右，近年来略有下降，但仍然至关重要。
但是，随着房地产业的飞速发展，社会问题层出不穷。2010 年国家出台了限购政策，为抑制过热的需求，实施最严厉的宏观调控。从下图 1-2 统计数据可以看出，随着政策的改变，房地产开发投资额增速开始持续走低，行业整体利润水平中枢下滑，房地产业面临着巨大的生存压力。在这种大环境下，中小企业由于规模相对较小，获利能力差，投资风险较大，更是夹缝生存。房地产投资效率能够衡量房地产行业市场的发展，投资效率高，资源分配合理，市场发展则稳定且高效；投资效率低，资源浪费或不足，市场发展则会不稳定，从而负面影响国民经济发展。本文通过对中小房地产上市公司投资效率的研究分析，了解中小板房地产业投资效率具体状况，并且进一步分析影响中小板房地产企业投资效率的因素，为提高中小板房地产业投资效率提供合理的建议。
1.2 国内外研究综述
国内外关于投资效率及影响因素的相关文献较为广泛。对于房地产投资效率，主要可分为宏观效率研究和微观效率研究，即使用宏观数据以省市为样本研究地区房地产投资效率，以及使用微观数据以企业或上市企业为样本计算房地产企业投资效率。对于房地产投资效率的影响因素，主要也可以分为研究企业或行业两种。
1.2.1 房地产投资效率研究综述
国内对于房地产业投资效率的研究，主要可分为两类：一是使用宏观数据研究房地产行业投资效率；二是使用微观数据研究房地产企业投资效率。选取省市作为样本，研究房地产行业投资效率，使用宏观数据分析某地区房地产投资效率。陈景辉，栾庆伟等人(2011)以我国 35 个大中城市为样本，选取相关指标构建评价指标体系，分析结果表明我国房地产业投资效率较低，其中中部地区投资效率明显低于西北地区和沿海地区[30]。王茜(2015)使用 DEA 模型，以 2012 年云南省 16 个地级市相关数据为样本，结果表明，云南省房地产业整体投资效率较弱，大部分处于 DEA 无效状态，极少部分达到有效[33]。选取企业或上市企业作为样本，使用微观数据，研究房地产某企业或某上市企业的投资效率。吴景泰，陈文斌(2018)以 2012~2016 年的 125 家房地产上市公司为样本，研究我国房地产上市公司的投资效率以及影响因素，结果表明，各年投资效率波动不大，不同规模地产公司投资效率差异较大，规模大的公司一般投资效率较高[28]。王媛媛，张凤新(2019)以保利地产为样本，选取投入产出的财务指标，建立评价模型，结果表明，技术效率是影响保利地产投资效率的主要因素[27]。国外对于这方面的研究，近些年文献相对较少，目前主要是对于房地产投资信托的效率评价。且应用较多的是使用前沿分析法，评价房地产投资信托效率。Chung，Fung，Hung等人(2012)研究投资信托公司的效率，使用前沿分析法，发现样本公司无效率，主要在 46%附近波动[77]。Masaki Mori(2015)以房地产投资信托公司为样本，检验其信息模糊过程，结果表明，大小房地产之间有收益超前滞后效应[78]。
2 基本概念与相关理论
本章对论文所涉及的概念、定义进行梳理，总结了投资，投资效率和中小企业的概念以及本文对其的定义。概述了房地产投资的一些相关理论，以及 DEA 的基本理论与基本思路，为后续的研究提供一定的理论依据。
2.1 基本概念
2.1.1 投资
投资指国家、企业或个人，为了获得利润而进行的资金输送过程，能够促进社会发展。是经济有机体以期在未来获得收益和资本增加，并在某时段内向某个领域投放资本或货币的经济行为。投资可分为不同的类型，如图 2-1。本文研究的房地产业属于固定资产的第三产业投资，是指各类房地产开发企业从事房地产的开发建造包括写字楼、住宅、厂房等的房屋和配套设施建设
企业管理活动的行为基础便是投资活动，目前相关的研究文献中并未对投资效率有明确的定义。理论认为，有效的投资活动便是能够使企业的价值达到 Pareto 最优。企业投资活动所能获得的有效产出与投资过程中投入要素的比值，得到投资效率，也就是企业投入与产出之比。企业投资指的是投资过程中所产生的消费，一般包括两个方面：资本流动和实物流动。投资收益主要是指投资活动的有用成果，包括具有多种功能的固定资产、产品产量、利润和附加值等。在一定的技术水平下，企业的投资效率高，投入产出比就能够达到生产前沿.
2.2 房地产投资相关理论基础
2.2.1 委托代理理论
委托代理理论认为企业所有者与经营者两者应当分离。企业在经营活动中，所有者委托管理者经营企业的这种契约关系，就是委托代理。在这种契约关系的约束下，所有者和经营者分别承担相应的责任和义务。经营者拥有企业的经营权，承担为所有者创收的义务。而所有者拥有企业的所有权，需承担一定的经营风险，以及为经营者提供薪酬的义务[14]。在这种权利分离的传统管理模式下，必定会产生一定的弊端，两者都会以个人利益最大化去实施自己的权利，从而造成一定的局限性。由于所有者和经营者的信息不对称，易产生风险，危害所有者权益。
2.2.2 信息不对称理论
信息不对称理论可分为事前不对称和事后不对称，事前与事后以契约关系的形成时间为依据划分，契约关系形成之前为事前信息不对称，之后为事后信息不对称[20]。信息不对称产生经营活动中所有者和经营者的利益冲突。逆向选择行为是由事前信息不对称产生的，道德风险是由事后信息不对称产生的。逆向选择是指在交易的过程中，信息优势处于方未报自身利益最大化，未将相关信息告知信息劣势方，从而导致信息劣势方作出低于预期的选择，从而造成损失。道德风险是指信息劣势方和优势方的不对等，信息优势方作出有损劣势方利益的行为。
2.2.3 公司治理理论
很多学者研究了公司治理，其中 1998 年的一位学者 Zingales 对公司治理做出了定义，认为它是影响租金分配的作用机制。公司治理可以分为内外部机制两种，其中管理层董事会，股东所拥有股权，投资者等属于内部管理机制；企业所处的的环境，经理人的市场，产品要素市场等属于外部管理机制。
3 中小房地产上市公司投资效率评价模型介绍
3.1 中小房地产上市企业投资效率评价模型
3.2 投资效率评价指标体系构建
3.3 本章小结
4 中小房地产上市公司投资效率综合评价
4.1 样本选择与数据处理
4.2 中小房地产上市公司投资效率静态评价
4.3 中小房地产上市公司投资效率动态评价
4.4 本章小结
5 中小房地产上市公司投资效率影响因素分析
5.1 影响因素研究假设
5.2Tobit 模型建立
5.3 相关性分析
5.4 回归结果分析
5.5 本章小结
5 中小房地产上市公司投资效率影响因素分析
经上一章分析，可以看出我国中小板房地产上市公司的投资效率整体较低，需要进一步深入分析具体投资效率低下的原因。本章研究样本与上一章相同，选择 2013-2017 年在深圳交易所中小板上市的 11 家房地产公司作为研究样本，相关数据来源于与深圳交易所，上市公司企业年报以及 RESSET 金融研究数据库。本章结合现有研究，从公司治理、资产特征和外部特征三个方面，选取可能影响房地产投资效率的十二个影响因素，并作出假设，再使用 Tobit 模型对各影响因素进行回归分析[72-76]，探究这些因素是否影响房地产的投资效率，以及如何影响投资效率，影响程度多大，作假设检验加以分析。
5.1 影响因素研究假设
5.1.1 公司治理与投资效率
（1）第一大股东持股比例
企业的投资决策受大股东持股比例的影响，大股东拥有绝对的决策权，而在大股东控股监督机制并不完善的情况下，股东为追求自身利益，其决策极有可能会对公司投资带来积极或消极的影响。可以认为，大股东持股比例影响投资效率。第一大股东持股比例的变量描述性统计如表 5-1 所示。
第一大股东与企业的利益相关度最高，而在公司内部治理问题上，大小股东相互制约，也是约束隐性掠夺的有效方法。可认为大小股东分别的持股比例影响着投资效率，本文定义股权制衡为第二至第十大股东持股数与第一大股东持股数的比值。
6 结论与展望
前文分析了中小房地产上市公司的投资效率，以及影响房地产投资效率的因素。本章根据前文的研究做一个总结，并针对投资效率的静态分析和动态分析，以及影响因素的回归分析结果，对中小房地产上市公司提高投资效率提出一些有针对性的意见。投资活动是企业营业活动的最初环节也是关键环节，提高投资效率对企业的长远发展和实现企业自身的价值最大化有着至关重要的作用。本文通过研究国内外现有的房地产投资效率相关文献，发现现有的研究大多数集中在主板市场，中小板市场的相关研究比较少，目前并没有文献对中小板房地产上市公司投资效率板块做出具体的研究。本文结合了前人的研究基础，对投资效率的相关研究进行了梳理，选取了 2013~2017 年中小房地产上市公司作为研究样本。收集好样本的所有相关数据，运用 DEA 模型中的超效率 SBM 模型，从投资的投入产出视角，测算了中小板房地产上市企业的投资效率，从静态角度对中小房地产上市企业的综合效率、纯技术效率和规模效率进行对比分析，并测算了其松弛变量，投入冗余和产出不足的松弛值。运用 Malmquist 指数法，测算五年间中小房地产上市公司的生产率指数，从动态角度分析其投资效率。其次，根据投资效率的评价结果，本文还进一步探究了中板房地产上公司投资效率的影响因素，选取了 12 个可能的影响因素，建立Tobit 模型进行回归分析其影响机制。通过实证分析最终得到结论。
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